很多老百姓掏空积蓄按揭买房，万万没想到楼盘停工烂尾，开发商无法交房。

  房子拿不到，银行的房贷却月月要扣。大量购房人陷入两难：继续还贷，却拿不到房子；选择停止还贷，又担心被银行起诉、上征信黑名单。

  烂尾之后，如果解除购房合同，按揭贷款到底该谁偿还？这份入选人民法院案例库的典型判例，厘清烂尾房贷的责任划分，对广大买房人极具参考价值。

一、案件核心事实

  李某向广某房地产公司购置商品房，签订购房合同；随后李某、开发商、银行三方共同签署《个人购房担保借款合同》，银行发放24万元按揭贷款，款项直接拨付至开发商账户。

  后续开发商资金链断裂，项目停工，无法按期交房。李某起诉开发商，法院出具民事调解书，解除双方商品房买卖合同，约定由开发商直接向银行偿还剩余按揭本息。

  调解书生效后，开发商却没有按照约定按时向银行还款。银行遂向人民法院提起诉讼：

  1、请求解除三方签订的《个人购房担保借款合同》；

  2、判令购房人李某偿还全部剩余贷款本息；

  3、要求房地产开发商承担连带清偿担保责任。

  南郑区人民法院经审理作出判决：解除案涉个人购房担保借款合同；剩余全部贷款本息由房地产开发公司直接向银行偿还；开发商以已经办理预告抵押登记的房屋承担抵押担保责任；购房人李某仅负有配合办理正式抵押登记的协助义务，不再承担剩余房贷还款义务。

二、法院裁判逻辑

  1、商品房买卖合同与按揭借款合同属于相互关联又相互独立的两份合同。房屋买卖合同因楼盘烂尾解除之后，购房贷款合同失去履行基础，同样可以依法解除。

  2、购房人已经把全部购房款项（自有首付款+银行按揭放款）交付给开发商；房屋实际并未交付，购房人没有占有、取得房屋。如果再让购房人继续偿还银行贷款，属于权利义务严重失衡。

  3、购房贷款资金全部由银行直接拨付进入开发商账户，开发商是贷款资金实际获益主体。房屋买卖合同解除之后，理应由开发商承担向银行返还剩余贷款本息的义务。

  4、预告抵押登记不免除开发商责任；购房人仅承担配合办理不动产抵押手续的协助义务，在合同解除后，不再承担按揭债务清偿责任。

  5、银行不能机械依据借款合同，只向购房业主追索全部房贷本息。

💡律师引导提示：

  现实当中很多烂尾楼盘，银行直接起诉购房业主追索贷款本息。不少老百姓不清楚法律规定，迫于压力继续月月还贷，房子却遥遥无期。

⚠️实务关键点：

  1、必须先依法解除商品房买卖合同，可以通过诉讼、调解方式确认合同解除；

  2、房屋买卖合同解除之后，可一并主张解除按揭借款合同；

  3、不要盲目私自断供！私自停止还贷款，在司法程序尚未完成前，会直接造成个人征信逾期，留下不良记录。一定要走司法程序确认合同解除，再处理还贷事宜。

三、大众常见误区

  ❌误区1：贷款是我本人跟银行签的字，无论房子能不能拿到，一辈子都必须由我还房贷。

  ✅纠正：房屋因开发商烂尾，购房合同依法解除，按揭贷款合同可一并解除；剩余贷款由实际收款获益的开发商承担。

  ❌误区2：楼盘烂尾，我直接停止往银行卡存钱断供就万事大吉。

  ✅纠正：未经法院判决解除合同，自行断供会直接产生逾期罚息、征信黑名单，甚至被银行申请强制执行。不能私自断供，应当通过司法途径维权。

  ❌误区3：购房合同解除，银行会自动去找开发商要钱，业主不需要打官司。

  ✅纠正：银行往往直接起诉购房人；业主必须主动出庭抗辩，提交购房合同解除的裁判文书，请求法院依法划分还款责任。

四、大白话通俗解读

  简单来讲：买房人办理按揭贷款买房，银行把贷款直接打给开发商。后来开发商资金链断裂，楼盘烂尾交不了房。

  业主打官司把购房合同解除，调解书说好由开发商还给银行房贷。但是开发商拒不履行。于是银行把买房人告上法庭，要求买房人继续偿还贷款。

  本案法院判决：房子没交到买房人手上，钱全部是开发商拿走。购房借款合同解除，剩下的贷款由开发商直接还给银行。买房人不用再背这笔房贷，仅仅需要配合办相关登记手续。

  ⚠️重要提醒：该裁判只适用于开发商违约烂尾、购房合同已经依法解除的情形。如果是业主自身原因退房、主动不要房子，不能套用该规则，房贷义务仍需要结合合同处理。

五、实务忠告

👉按揭购房业主，遇到楼盘烂尾停工：

  1、保持理性，切忌直接擅自停止还贷。在法院未确认合同解除前，私自断供会产生征信污点、高额罚息。

  2、及时通过诉讼或者调解，解除商品房买卖合同，固定开发商违约、合同解除的生效法律文书，这是后续处理房贷问题的关键前提。

  3、一旦银行起诉自己偿还按揭贷款，一定要积极应诉，提交房屋买卖合同解除文书，向法庭说明楼盘烂尾事实，主张应当由开发商承担还款责任。

  4、充分保存购房合同、付款凭证、停工公告、沟通记录等全部证据材料。

👉商业银行：

  不能孤立看待按揭借款合同。在商品房因开发商原因解除的前提下，应当向实际收取贷款资金的开发商主张债权，不能单纯向购房业主追责。

👉房地产开发企业：

  楼盘烂尾之后，不能逃避还款义务；商品房买卖合同解除，开发商作为资金实际取得方，应当依法向银行返还按揭贷款本息。

  买房是普通家庭最大一笔财产投入。当开发商违约烂尾，法律不会让无辜购房人钱房两空。但是维权必须走正确法律路径，切勿冲动盲目断供，造成二次损失。

  欢迎转发给正在遭遇楼盘烂尾困扰的亲友。遇到商品房、按揭贷款纠纷，建议尽早咨询专业房产律师。

 “法缘天下，以法结缘”，江苏华亨律师事务所2026年9月24日发布。