江苏华亨律师事务所周巍健主任，30余年资深执业经验，活跃在民商事领域一线实战派执业律师。以几千起案例经验为基石，加之上千次义务法律服务，将专业严谨与温情普法完美结合。没有套路，只有实话；不尚空谈，只重实操。以朴实之笔，释法理之深，致力于成为“民商事纠纷”中，值得您信赖的 “靠谱法律人”。
很多当事人存在固化认知：只要本人名下登记过任何房产，哪怕只是尚未交付、不能入住的期房，就直接不属于法律保护的商品房消费者，不能对抗银行抵押权，也挡不住法院查封拍卖房屋。
现实生活中大量买房维权困境：购房者全款或者已经付完大半房款，实际收房入住；开发商欠银行巨额债务，楼盘房屋被法院查封。这时才查到购房人名下另外还有一套只做了网签、没有交房、无法实际居住的期房。不少法院一审、二审直接以此为由，认定购房人名下已有住房，不满足消费者保护条件，房子面临被拍卖处置。那么仅有一套未交付的期房，是否直接丧失消费者特殊保护资格？今天（2021）最高法民申7704号再审判例，对该争议作出权威界定。
一、案件核心事实
丁秋英向房地产开发企业购买案涉商品房，签订购房合同，支付全部购房款项，完成房屋交接，实际占有使用房屋，并缴纳物业费。后续开发商无力偿还银行借款，银行申请强制执行，法院查封该套已经交付给丁秋英的房屋。
丁秋英提起案外人执行异议之诉，请求停止对案涉房屋查封、拍卖。银行抗辩：不动产查询记录显示，丁秋英名下另有一套已经办理预售备案的期房。据此主张，丁秋英名下已经存在住房，不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”法定条件，不能够排除强制执行。
一审、二审审理之后支持购房者丁秋英，银行不服，向最高人民法院申请再审。
经法院核查：另一套房产仅仅办理预售登记，属于期房；没有证据证明该房屋竣工交付，丁秋英并未实际入住、占有这套期房。
二、法院裁判逻辑
最高人民法院再审审查焦点：如何理解司法解释条款中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。
1、条文当中“无其他用于居住的房屋”，审查的是能够实际居住使用的住房，不是只要存在预售网签、期房备案记录就直接否定资格。
2、本案另一套房屋仅为期房，没有交付，无法入住。不能够简单凭借预售登记记录，直接认定购房人名下已经具备可供居住房屋。
3、丁秋英购买案涉房屋属于改善居住需求，符合商品房消费者保护制度立法本意。即便名下存在网签备案的未交付期房，依然满足消费者物权期待权的适用条件。
4、无论银行是否享有房屋抵押权，购房者依法享有的民事权益，可以对抗本次执行。
最终裁定：驳回银行的再审申请，购房者可以排除案涉房屋强制执行，房屋不能被拍卖处置。
三、大众常见误区
❌误区1：不动产系统只要能查到本人名下有网签、预售期房记录，就等于名下有居住住房，不能保住现居住房屋。
✅正解：要看这套房屋能不能实际入住。仅仅网签备案、还没交付的期房，无法居住，不直接构成阻碍条件。
❌误区2：只要银行有房屋抵押权，买房人无论什么情况都挡不住法院拍卖。
✅正解：符合商品房消费者全部法定要件时，消费者居住权益优先于抵押权，可以对抗银行执行。
❌误区3：改善型购房不属于法律保护的消费者，只有唯一住房才能提执行异议。
✅正解：法律保护居住权益。为改善居住环境购房，只要没有其他可以实际入住住房，依然可以适用该规则。
四、实务忠告
1、全款、按揭购买新房后，一定要保管完整购房合同、全部付款凭证、收房手续、物业费水电费票据；这些是执行异议案件核心证据。
2、遇到开发商欠债，所购房屋被查封。查询不动产信息，如果名下存在仅有网签，尚未竣工交付的期房，庭审中应当重点向法院说明：该房屋未交付、不能实际居住，提交预售档案、楼盘停工未交付等佐证材料。
3、区分概念：网签预售≠实际有房居住。打官司不能只看登记字面记录，应当围绕“是否可供实际居住”展开举证说理。
4、提示风险：如果名下房屋已经竣工交付，只是自己没有入住；或者是二手房、现房，即使本人不去住，依然属于“其他用于居住的房屋”，无法适用本条保护。
5、房屋一旦得知被查封，要及时提起案外人执行异议；对异议裁定不服，务必在法定期限内提起执行异议之诉，不要消极等待。
大白话解读
很多老百姓搞不懂一个关键点：自己现在住着一套已经收房的房子，系统里又显示还有一套网签的期房，房子还没建好交钥匙，根本住不进去。银行就拿这条记录说事，说你名下有房，要把现在住的这套房子给拍卖还债。
最高院这个案子讲明白了：法条保护的是居住需求。一套只是纸上备案，还拿不到钥匙、不能住人的期房，不算法律意义上“有其他居住房屋”。
但千万不要产生误解，如果另一套是建好的现房，只是你自己没有去住，那就会被认定名下有住房，就不能用这个理由保住房屋。
买新房一定要盯紧网签、过户。一旦开发商欠钱导致房屋查封，所有付款、收房缴费单据都要保存完整，是打官司保住房屋最重要材料。
