为买房“假离婚”？法律上无真假，离了就是真的！

【专栏主笔简介】

  在房产限购、贷款避税、多占购房名额的现实需求下，“假离婚” 成了很多家庭铤而走险的操作。

  绝大多数人的侥幸心理：

  只是走个流程、办个离婚证，夫妻感情没变、依旧同居生活，只要双方说好，就是假离婚，房子还是共同的。

  但执业三十年，我见过无数因“假离婚”导致人财两空、家庭破裂的悲剧。

  法律从来不认可“假离婚”，只要民政局盖章，就是百分之百的真离婚。

  今天结合（2019）沪01民终12118号上海一中院权威判例，彻底拆穿假离婚买房的致命漏洞，明确离婚后购房的财产归属，给所有打算投机的夫妻敲响警钟。

一、案件完整案情（案号：2019沪01民终12118号）

案件背景

  原告俞某与被告杨某原为夫妻关系。

  二人因规避房产限购政策、获取更低购房成本，协商一致办理“假离婚”手续，双方口头约定：

  离婚只是为了买房，双方感情不变、继续同居生活，后续复婚，购置房产属于夫妻共同财产。

  随后双方合法办理离婚登记、领取离婚证。

  离婚之后，被告杨某以个人名义、使用个人资金，独自全款购置案涉房屋，并登记在自己一人名下。

  购房完成后，双方依旧保持同居生活、维持夫妻相处模式。

  矛盾爆发，相处过程中，双方感情彻底破裂，再也无法复婚。

  原告俞某随即主张：

  当初离婚是通谋虚伪的“假离婚”，并非真实意愿解除婚姻，离婚行为无效；案涉房产是为家庭共同购置，属于夫妻共同财产，应当依法分割。

  被告杨某完全不予认可，主张：

  双方已经合法登记离婚，房屋是离婚后个人独自出资、独自登记的财产，与原告无关，原告无权分割。

  协商未果，原告起诉至法院，要求分割案涉房产。

裁判结果

  • 一审法院：认定房屋归被告杨某个人单独所有，驳回原告分割诉求；

  • 原告不服上诉，上海一中院二审（2019）沪01民终12118号：驳回上诉，维持原判。

二、本案核心权威裁判要旨（终身受用婚姻房产规则）

  本案作为全国假离婚房产纠纷标杆案例，被多地法院援引参考，三大核心规则，直接推翻大众固有认知：

规则一：法律无“假离婚”概念，登记离婚即真实离婚

法院明确核心原则：

  只要夫妻双方自愿前往民政部门、签署离婚协议、办理离婚登记、取得离婚证，离婚行为即合法有效。

  双方私下口头约定“只是假离婚、为了买房、后续复婚”，仅属于双方私人合意，不能对抗国家行政登记效力。

  无论事后是否同居、是否依旧相处，法律身份上，自领证那一刻起，双方彻底解除婚姻关系。

规则二：离婚后单方购房，默认属于个人财产

  婚姻关系正式解除后，夫妻身份关系消灭。

  一方以个人名义出资、个人名义登记购买的房产，百分之百属于登记方个人婚前（离异后）个人财产。

  即便购房资金来源于共同生活积累、即便双方依旧同居，也不改变房屋个人所有的物权属性。

规则三：不能以“假离婚”为由，主张分割离异后财产

  以规避限购、避税、获取贷款资格为目的的通谋离婚，风险由当事人自行承担。

  事后一方反悔，主张离婚无效、重新分割对方离婚后购置房产的，无任何法律依据，法院一律不予支持。

三、99%家庭踩坑的“假离婚”致命误区

  结合本案三十年实务经验，拆解普通人最致命的三大认知错误：

误区1：口头约定假离婚，财产还是共有的

  真相：口头协议无效，民政局公章大于一切私下约定。

  只要领了离婚证，婚姻彻底终结。所有离婚后产生的资产，归各自个人所有，不受夫妻共同财产保护。

误区2：离婚不离家、还在一起住，就是没真离

  真相：同居≠夫妻。

  离婚后同居只是同居关系，不受婚姻法保护。

  同居期间对方买房、买车、炒股、理财，全部是对方个人财产，另一方无权分割。

误区3：只要复婚，之前的房子就变回共同财产

  真相：不复婚是对方个人财产，复婚之后依然是对方婚前个人财产。

  假离婚购置的房产，终身属于登记单方个人财产，即便后续复婚，也不会自动变成夫妻共同财产。

四、律师深度拆解：假离婚买房的四大毁灭性风险

  很多夫妻只看到“省税费、多买房、低首付”的短期利益，却忽略毁灭性后果：

风险1：财产彻底私有化

  谁名下买房，财产就是谁的。一旦感情破裂，另一方净身出户，无权分割巨额房产。

风险2：复婚无望、人财两空

  假离婚极易变成真离婚。

  现实中大量案例：一方买房后立刻变心，拒绝复婚，另一方一无所有。

风险3：离婚协议效力不可逆

  假离婚签署的离婚协议，具备永久法律效力。

  当初为了快速离婚约定的“无财产、无债务、无补偿”，全部永久生效，无法撤销。

风险4：抚养权、继承权彻底悬空

  离婚后，子女抚养权、继承权、夫妻扶助义务全部终止，一旦发生意外，另一方丧失所有法定权利。

五、律师实务忠告与维权建议

✅ 已经办理假离婚、对方已独自买房

  1. 口头约定全部无效，无法推翻房屋产权归属；

  2. 若自己有实际出资、转账记录，仅可起诉追回出资钱款，无法分割房屋增值部分、无法获得房屋产权；

  3. 及时固定转账流水、聊天记录、出资凭证，止损维权。

✅ 打算假离婚买房、尚未办理

  强烈劝阻！绝对不要操作！

  短期省的几万税费，换来的是几百万房产归属风险、家庭破裂风险，得不偿失。

✅ 遭遇对方利用假离婚转移财产

  立刻委托律师，梳理资金流水、婚内财产线索、转移财产证据，依法追回婚内恶意转移资产，维护合法权益。

  （2019）沪01民终12118号一案，是最真实、最残酷的司法警示：

  婚姻登记无儿戏，法律从来不相信“口头默契”。

  在法律层面，离婚只有真离婚，没有假离婚。

  所有为了买房、避税、投机钻空子的假离婚行为，所有风险、所有后果，全部由当事人自行承担。

  不要赌人性、不要赌感情、不要赌复婚。

  法律只认证件，不认感情；只认登记，不认口头约定。

  一时贪小便宜，终会酿成终身财产悲剧。

 “法缘天下，以法结缘”，江苏华亨律师事务所2026年9月21日发布。