很多办理涉外婚姻案件的当事人、律师常会遇到这样一个难题：夫妻二人早已离婚，现在都定居在国外，当初国内那套作为争议标的的房子，在诉讼过程当中被卖掉了，房屋实物已经不存在，这时很多人会产生疑问：房子都已经不存在了，还能不能适用“主要财产所在地法院管辖”这条规定？（2022）最高法民辖74号这个最高院管辖裁定，就专门解决了这个实务难题，对于处理涉外离婚后国内房产分割案件有着极强指导意义，办理涉外婚姻家事案件一定要掌握这个裁判思路。

一、核心事实

  本案属于离婚后财产分割纠纷。方某与颜某二人均为已经离婚的中国公民，离婚之后双方都定居国外。原告方某起诉，最开始诉讼请求是要求确认登记在嘉兴的涉案房屋二分之一产权归自己所有。

  但是案件审理过程当中，这套争议房屋被出售，房屋实体已经不复存在，原告随之变更诉讼请求，不再主张房屋产权，改为请求对方支付案涉房屋市场价值一半的款项。

  本案管辖产生争议，案件报请最高人民法院确定管辖，最高法最终裁定：虽然房屋已经变卖，但案件审理仍然需要查清这套房屋当初权属取得、后续交易变更等历史事实，仍然应当由原房屋所在地即嘉兴市南湖区人民法院管辖本案。

二、法院裁判逻辑

最高人民法院本案核心裁判观点：

  1. 《民诉法解释》第十七条明确规定：已经离婚的中国公民，双方均定居国外，仅就国内财产分割提起诉讼的，由主要财产所在地人民法院管辖。这条规则适用的核心考察对象，是双方当初发生争议那笔国内财产。

  2. 判断管辖法院，不能简单看开庭当下这个财产实物是否还存在。哪怕诉讼中途房屋被卖掉、标的物形态发生转化（由房产转化为售房款），但是案件审理依旧需要回溯这套房屋原始产权来源、交易流转历史。

  3. 从便于查明案件事实角度考量，不动产所在地法院更方便调取当年房产档案、交易记录，因此不因房产变卖、原告诉讼请求变更而变更管辖法院。

三、大白话通俗解读

用大白话来讲这个案子：

  夫妻俩离婚之后两个人全都定居海外，国内留了一套房子产生财产纠纷。本来这个房子就是案件的核心财产，理应由房子所在地法院来审理。

   打官司打到一半，被告直接把房子卖掉了，房子没了，原告只能改成要钱。很多人这个时候会觉得房子都不存在了，那原来房子所在地法院就管不了这个案子。

  最高法这个裁定直接否定这个想法：咱们这个官司本质还是在争这套老房子对应的财产权益，房子什么时候买的、怎么取得产权、什么时候卖掉，这些档案材料全都留在原来房产所在地。房子虽然变成钱了，但是底子还是这套国内房产，所以还是原来财产所在地法院审理最合适。

四、周律师实务忠告（涉外家事案件重点注意）

  ✅ 涉外家事律师办案提示：双方定居国外、国内不动产作为争议财产，不要担心诉讼当中房产被出售就直接改变管辖，立案之初优先选择该不动产所在地法院立案。

  ✅ 保全风控建议：这类案件立案之后，第一时间考虑对国内房产采取保全措施，防止对方在诉讼期间私自处置房产，一方面防止财产转移，另一方面也减少后续管辖争议、增加案件审理变数。

  ✅ 当事人提示：如果你身在海外，和前配偶就国内房产分割产生纠纷，不要盲目选择国外起诉，国内主要财产所在地法院是合适的管辖主体，更加方便国内证据调取与后续判决执行。

  涉外离婚后财产纠纷本身程序复杂，管辖又是第一道关卡，这个判例扫清了“财产中途被处置是否影响管辖”这个实务盲区，处理同类案件可以直接引用该裁判思路。

 “法缘天下，以法结缘”，江苏华亨律师事务所2026年10月9日发布。